马鞍岛房价腰斩，房市狂热的幻影如何退去

• 2026-09-23

深中通道通车至今已两年，马鞍岛的房价却如同气球般破裂，曾经的3.5万元每平方米的价格，如今已降至仅1.3万元，购房者似乎寥寥无几。一套百平米的三房，账面上损失接近200万元，这不仅是个别案例，而是整个岛屿房市的普遍现象。

回到2021年，那时的马鞍岛似乎前景无限，整个大湾区的声音都在赞美它是“下一个前海”或是“深圳的后花园”。开发商将展示厅设在深圳，热情推销时表示在天气晴好的日子里，可以远眺宝安机场，斑斓的景象吸引了众多购房者，单价一路飙升至3.5万元，多数买家是深圳的高端消费者，他们简单地算着帐，认为随着桥的通车，价格会继续上涨。然而，桥在2024年6月30日如愿通车，然而房价却未能同步飙升。

进入2026年，马鞍岛的二手房平均价格已经降至12475元/㎡。国民热捧的“海景房”，实际交易中很多都跌破了1.5万的底线，有的项目甚至从最高3.3万直接腰斩至1.45万。从通勤的角度来看，深圳客慢慢认识到高昂的通勤成本，实际上成为了他们放弃购房的主要原因。

虽然桥通了，但评估真实的通勤成本时，单程的过路费及油费可达80至100元，一天的往返支出在160至200元之间，按22个工作日计算，一个月便是3500到4400元。再加上南山科技园的停车费，每月的通勤费用很可能超过5000元。在深圳，这笔钱已经足够你在宝安或南山边缘租一套方便出行的精装两居室了，为何还要每天耗费时间在通行桥上？

于是，许多深圳购房者纷纷退场，购买力的流失引发了马鞍岛房价的迅速崩溃。而对于曾经承诺的配套设施，当年中介所描述的香港学校、医院和大型购物中心，到目前为止几乎都未能兑现，买菜、看病的距离却让人不得不远行，许多售楼处被迫关闭，门上张贴着转让和出租的告示，原本的宣传画面已变得冷清。

此外，还有一些人连退场的机会都没有，像中山的恒大悦龙湾，一度靠近深中通道的项目，因资金问题停止了建设，业主们的购房款成了飞灰，然而他们依然需要继续还款，在港工作的人为了这套“无形”的房子，倾尽了几乎所有收入，这并不是虚构，而是这一波购房者真实的境遇。

不过，马鞍岛的未来仍然具有潜力，尽管房价已大幅崩盘。深中通道本身在战略上具有意义，南中城际正处在建设当中，力争于2027年通车，相关的重点工程也在推进中，某些企业已经在此落地，二手房交易量在2026年前四个月的增幅高达37.5%。

不过，必须区分两件事情：马鞍岛的长期价值与当年高企的房价完全不同。现在以1.3万元的价格购入的房产，已经是市场重新评估后的结果，背后曾有的泡沫并未体现在现在的市场上。概念未能兑现，价格自然会成为泡沫破裂的牺牲品。

考虑如今的马鞍岛时，先思考三个关键问题：第一，你是为了居住还是投机？要是居住，是否能承受每月5000元的通勤成本？第二，你能等待吗？南中城际的通车和项目的逐步成型需要时间，你能忍耐五到十年吗？第三，今天的马鞍岛与2021年那些高期望的情况相比，是否仍具吸引力？如今的价格是市场重估后的表现，虽然看似便宜，但这并不能以当年的透视去理解。因此，桥的存在并没有错误，错在那些将桥当作房价持续上涨的幻想。